Saiba tudo sobre uma das modalidades mais tradicionais utilizadas na locação de imóveis: o fiador de aluguel
Na hora de fazer a locação de um imóvel, seja este comercial ou residencial, sempre são exigidas garantias locatícias, e a utilização de um fiador de aluguel está entre as mais antigas e tradicionais.
Essa figura desempenha um papel crucial no mercado imobiliário, visto que, nessa modalidade, é ela quem irá garantir que o proprietário receberá os pagamentos do aluguel em dia e que o local será bem cuidado.
Isso porque, por mais que a locação de imóveis seja uma prática extremamente comum, o contrato é um documento com valor jurídico que envolve a disponibilização de um bem de alto valor.
Sendo assim, garantias locatícias são necessárias para que certifiquem que os direitos e deveres das partes envolvidas serão cumpridos da melhor forma possível, sem que nenhuma delas seja lesada.
Dito isso, ainda que a modalidade de fiança seja uma exigência amplamente conhecida, continuam existindo muitas dúvidas sobre como ela de fato funciona e qual papel o fiador desempenha.
Portanto, preparamos um guia com tudo que você precisa saber, respondendo todas as dúvidas que você possa ter, para facilitar a sua jornada ao locar um imóvel.
O que é o fiador de aluguel?
Um fiador de aluguel é aquele que, mediante acordo contratual, se compromete a assumir as obrigações financeiras e legais do locatário em caso de inadimplência ou descumprimento do contrato de locação.
Dessa forma, quem assume a fiança pode ser uma pessoa física ou jurídica, e assume, por exemplo, o pagamento do aluguel e despesas relacionadas ao imóvel, caso o inquilino não consiga honrar os compromissos.
Esta modalidade é uma das mais utilizadas no Brasil e está prevista no artigo 37 da Lei do Inquilinato (Lei Federal n° 8.245), que determina quais são os requisitos necessários para ser um fiador e quais são os deveres envolvidos.
Assim, essa figura oferece ao proprietário a garantia de recebimento dos pagamentos de aluguel e a reparação de eventuais danos ao imóvel, preenchendo lacunas de confiança que possam existir entre as partes.
E, nesse sentido, além de precisar comprovar renda e patrimônio para demonstrar a capacidade de cumprir com as obrigações necessárias, a existência do fiador também deve ser registrada no contrato do aluguel.
Como funciona o fiador de aluguel?
Quem pretende locar um imóvel com fiador de aluguel, deve apresentar à imobiliária pelo menos duas pessoas que estejam dispostas a arcar com as responsabilidades do contrato de locação.
No caso de proprietários mais tradicionais, a opção pela modalidade de fiança pode facilitar a aprovação da ficha, visto que ela é entendida como mais segura por este perfil de locador.
Contudo, da mesma forma que o fiador assegura que o proprietário irá receber o valor do aluguel e facilita a conclusão do contrato, ele também assume alguns riscos significativos.
Afinal, se o locatário não puder arcar com as despesas previstas, a responsabilidade será automaticamente transferida para ele.
Por isso, é imprescindível que o fiador esteja ciente de suas obrigações e apresente comprovantes de renda e patrimônio que demonstrem a capacidade de garantir o pagamento das despesas envolvidas antes da finalização do contrato.
Vantagens de alugar com fiador:
- Não gera qualquer gasto ou desembolso por parte do inquilino;
- Bons fiadores podem facilitar a aprovação da ficha.
Vantagens do fiador para o proprietário:
- Não há limite no valor da garantia. O fiador é responsável por todos os débitos decorrentes da locação;
- Como é uma garantia pessoal, os fiadores exercem uma influência positiva para que o inquilino cumpra integralmente o contrato e não fique inadimplente.
Quem pode ser fiador de aluguel?
Como dissemos, o fiador pode ser tanto pessoa física quanto jurídica, desde que cumpra determinados requisitos que irão garantir a segurança de quem está disponibilizando o imóvel para locação.
São eles:
- Ter renda líquida comprovada de, no mínimo, 3 vezes o valor das despesas (aluguel, condomínio e IPTU);
- Deve ser maior de 18 anos;
- Deve ter um imóvel quitado;
- Não ter pendências de crédito (SPC e Serasa);
- No caso de fiadores casados, o cônjuge deve concordar com a fiança e também precisará assinar o contrato.
No caso de uma pessoa jurídica assumir a fiança, o contrato social deve permitir o uso do CNPJ da empresa para esse objetivo. Além disso, apenas o administrador responsável pela empresa poderá assinar.
Quais são os tipos de fiador?
Apesar de antigo, tradicional e por vezes muito comum, hoje existem outras opções para alugar um imóvel, que não seja utilizando um fiador.
Por isso, tem se tornado cada vez mais difícil ir por esse caminho, visto que nem todo mundo se sente disposto a assumir esse tipo de responsabilidade financeira. E assim, os fiadores costumam se restringir a familiares ou amigos muito próximos.
Dessa forma, existem dois tipos de fiadores de aluguel:
- Fiador subsidiário: esse tipo de fiador apenas assume as dívidas envolvidas quando os bens do inquilino já foram utilizados para a quitação do valor;
- Fiador solidário: já esse tipo de fiador pode ser acionado a qualquer momento para pagar as dívidas do inquilino, inclusive no momento em que elas surgem.
Além disso, outra dúvida recorrente entre quem vai alugar um imóvel com esse tipo de exigência, é saber se existe a possibilidade de contratar um serviço de fiador, e quanto isso costuma custar.
Se também for o seu caso, fique sabendo que não é possível comprar ou contratar alguém para desempenhar esse papel.
Quais são os documentos necessários para aprovar um fiador de aluguel?
A documentação varia a depender do fiador de aluguel ser pessoa física ou jurídica. E as listas de documentos geralmente exigidos são as seguintes:
Para o fiador pessoa física
Se o fiador for pessoa física, é necessário apresentar os seguintes documentos para cada fiador e seu cônjuge:
- Ficha cadastral preenchida e assinada;
- Documentos de identidade (RG, CPF);
- Comprovante de residência;
- Comprovante de renda superior a 3 vezes aluguel e encargos;
- Declaração do último Imposto de Renda;
- Cópia da matrícula atualizada do imóvel (caso possua imóvel);
- Comprovante de estado civil: Certidão de Nascimento/Casamento/Separação/ Óbito.
Para o fiador pessoa jurídica
Se o fiador for pessoa jurídica, os documentos que devem ser apresentados à imobiliária são:
- Ficha cadastral preenchida e assinada;
- CNPJ e Inscrição Estadual;
- Comprovante de endereço;
- Contrato Social e última alteração contratual;
- RG, CPF e comprovante de endereço dos sócios;
- Último balanço e 2 últimos balancetes;
- Última declaração de Imposto de Renda;
- Caso tenha imóveis, veículos, ou outro bem, deve apresentar os comprovantes.
Portanto, a escolha de alugar um imóvel utilizando um fiador irá depender das exigências de cada imobiliária e, claro, das suas preferências.
Afinal, embora sua função ofereça benefícios significativos, como facilitar o acesso à moradia e fortalecer relacionamentos, também carrega consigo riscos financeiros e legais que não devem ser subestimados.
Ficou com alguma dúvida? Pode contar com o time de profissionais da RE/MAX!