Reajuste Anual de Aluguel: Tudo O Que Você Precisa Saber

Seu aluguel vai subir! E agora? Pense no seguinte: Você mora em um apartamento alugado há um ano. A localização é excelente, e o valor cabia no orçamento. Mas, ao receber a notificação do reajuste anual de aluguel, surgiram dúvidas: Como o valor foi calculado? O aumento era justo? Poderiam negociar?

Essas perguntas são comuns entre inquilinos e proprietários. Afinal, o reajuste serve para o aluguel acompanhar a economia, mas ninguém quer pagar mais do que o necessário ou ter a rentabilidade comprometida, certo?

Sabemos o quanto isso pode gerar insegurança. Por isso, vamos te explicar tudo de forma simples e clara:

• Como funciona o reajuste anual de aluguel?
• Quais são os principais índices utilizados para o reajuste do aluguel?
• Como calcular o reajuste do aluguel?
• Qual é a importância da negociação entre locador e locatário?
• Como a RE/MAX pode ajudar com o reajuste de aluguel?

Continue a leitura e tire as suas principais dúvidas!

Como funciona o reajuste anual de aluguel?

O reajuste anual de aluguel é algo muito comum no mercado imobiliário e serve para que o valor do aluguel acompanhe a realidade econômica. Assim, ele se ajusta à inflação e à variação dos preços, sem prejudicar locador e/ou locatário.

Para você ter uma ideia: em 2024, o preço médio do aluguel residencial no Brasil aumentou 13,5%, segundo o Índice FipeZap. Os dados são do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE).

Os principais pontos que você precisa saber sobre como o reajuste funciona são:

• Quando acontece? O reajuste é feito, no mínimo, após 12 meses de aluguel, sempre no aniversário do contrato de locação;
• Qual índice é usado? O contrato geralmente define um índice de correção, sendo o IGP-M ou o IPCA os mais utilizados;
• Aditivo ao contrato — não é necessário fazer um novo contrato todo ano, só um aditivo para formalizar o reajuste;
• Aviso prévio — o locador tem a obrigação de avisar o inquilino com pelo menos 3 meses de antecedência para facilitar a organização financeira.

Quais são os principais índices utilizados para o reajuste do aluguel?

Quando o aluguel é reajustado, ele normalmente segue um índice de inflação para garantir que o valor do aluguel acompanhe a economia. Os dois índices mais comuns são:

IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado)

Ele é calculado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV) e trata-se do índice tradicionalmente usado no Brasil. O IGP-M é composto por 3 partes:

• IPA-M (60%) — refere-se aos preços no atacado;
• IPC-M (30%) — mede a inflação no varejo;
• INCC-M (10%) — avalia os custos de construção.

Prós

O grande ponto positivo do IGP-M é que ele é o índice mais usado no mercado imobiliário. Isso facilita a vida de quem aluga e de quem é locatário, já que a maioria dos contratos utiliza esse índice. 

Contras

Porém, o ponto negativo é que ele pode ser bem instável. Isso acontece porque o IGP-M é muito influenciado pelas variações do câmbio – o valor do dólar –, assim, ele tende a oscilar bastante. 

Essas oscilações afetam tanto o proprietário quanto o inquilino, dependendo de como a economia está se comportando.

IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo)

O IPCA é calculado pelo IBGE. Ele mede o custo de vida das famílias e é o índice que o Banco Central usa para calcular a meta de inflação.

Prós

A principal vantagem desse índice é ser mais estável do que o IGP-M. Com isso, o reajuste do aluguel é mais previsível.

Contras

Embora esteja se tornando mais popular, muitos contratos já costumam utilizar o IGP-M, dificultando a negociação para trocar o índice. Além disso, o IPCA ainda gera certa incerteza no mercado.

Qual é a diferença entre IGP-M e IPCA?

Diferenciar esses índices é super importante, especialmente quando você está lidando com reajuste de aluguel. 

IGP-M

IGP-M tende a ser mais volátil. Isso pode resultar em aumentos maiores, ainda mais em períodos de instabilidade econômica – como quando o dólar sobe.

IPCA

IPCA, por outro lado, é mais estável e reflete melhor o aumento no custo de vida, o que gera reajustes mais equilibrados.

Como escolher o índice para o reajuste: IGP-M ou IPCA?

A escolha do índice é feita entre o locador e o locatário ao assinar o contrato. Normalmente, o IGP-M é o mais utilizado. Entretanto, o IPCA tem ganhado mais popularidade nos últimos anos por ser mais fácil de prever.

Como calcular o reajuste do aluguel?

O reajuste do aluguel é feito com base em um índice, que geralmente é acordado entre locador e inquilino no momento da assinatura do contrato. Vamos descomplicar esse processo e ver como funciona?

1. Descubra qual índice foi escolhido

Antes de tudo, é importante saber qual índice foi escolhido no seu contrato. Os mais comuns são:

• IGP-M;
• IPCA.

2. Transforme o índice em número decimal

Agora, o que você precisa fazer é transformar o valor do índice em número decimal. Para isso, basta dividir o percentual por 100.

Por exemplo, se o índice de reajuste foi de 25,71%, você transforma isso assim:

• 25,71% ÷ 100 = 0,2571

3. Calcule o novo valor do aluguel

Agora é só fazer o cálculo. Para isso, você multiplica o valor atual do aluguel por 1 + o número decimal encontrado. A fórmula fica assim:

Novo valor do aluguel = Aluguel atual x (1 + índice decimal)

Quer um exemplo? Se o aluguel atual é R$ 1.5 mil e o IGP-M foi de 25,71% (ou seja, 0,2571), basta multiplicar:

• 1.5 mil x (1 + 0,2571)
• 1.5 mil x 1,2571 = R$1.885,65

Ou seja, o novo valor do aluguel será R$1.885,65.

4. Quando o reajuste acontece?

O reajuste é feito, no mínimo, a cada 12 meses, isso segundo artigo 18 da Lei do Inquilinato (Lei n.º 8.245/91).

Porém, as partes podem negociar outras condições para a renovação ou mudar o índice de reajuste, desde que isso seja acordado por todos os envolvidos.

5. O que não pode ser feito no reajuste?

O valor do aluguel não pode ser alterado diretamente com base no salário mínimo ou nas flutuações do câmbio, como a alta do dólar. 

No entanto, índices como o IGP-M – que já consideram esses fatores de maneira indireta – são permitidos.

Além disso, não é necessário assinar um novo contrato quando o valor do aluguel mudar. O correto é fazer um aditivo no contrato original. 

Ou seja, o ajuste no valor é formalizado por meio de um documento extra, que só precisa ser assinado pelo locador e pelo inquilino. Se houver um fiador, ele também deve assinar.

Qual é a importância da negociação entre locador e locatário?

Negociar o reajuste do aluguel pode parecer complicado. Ainda assim, é super importante para garantir que tanto quem aluga quanto quem oferece o imóvel fiquem satisfeitos com o acordo. Confira alguns motivos para você dar atenção a esse momento!

Manter o equilíbrio financeiro

• Para o inquilino — o reajuste precisa ser justo, para que o novo valor do aluguel não pese no bolso;
• Para o proprietário — o valor do aluguel deve acompanhar a inflação para que a renda do aluguel se mantenha estável.

Flexibilidade nos índices de reajuste

Embora o contrato tenha um índice definido, nada impede de conversar e chegar a um acordo sobre o índice mais adequado. Isso caso algum deles não esteja tão favorável para uma das partes.

Evitar problemas e desentendimentos

Quando há boa comunicação e negociação, os riscos de desentendimentos diminuem. Isso ajuda a manter a relação entre locador e locatário em harmonia.

Reduzir riscos para ambos

• Para o locador — negociar pode fazer o locatário se sentir confortável, evitando o risco de ficar com o imóvel vazio;
• Para o locatário — negociar o reajuste possibilita tornar o valor mais acessível e evitar dificuldades financeiras.

Garantir um contrato mais duradouro

Quando as duas partes chegam a um acordo, é provável que o contrato se renove por mais tempo. Isso traz estabilidade para ambos os lados.

Deixar todos satisfeitos

O momento da negociação é uma oportunidade para alinhar as expectativas e garantir que o novo valor seja algo confortável para os dois. Isso evita surpresas e possíveis desentendimentos no futuro.

Como a RE/MAX pode ajudar com o reajuste anual de aluguel?

Então, tirou as suas principais dúvidas sobre o reajuste anual do aluguel? Como visto, existem inúmeros fatores que influenciam esse processo, como os índices econômicos e a negociação entre as partes. O mais importante é o locador e o locatário entenderem seus direitos e deveres para garantir um acordo justo.

Se restou alguma dúvida ou se você precisar de apoio para lidar com o reajuste de aluguel, estamos à disposição para te ajudar em cada etapa. Ajudamos com a documentação, facilitamos a negociação e simplificamos o planejamento. Fale com a gente e saiba mais!