Como funciona o cálculo de reajuste de aluguel anual

Saiba tudo sobre o cálculo de reajuste de aluguel e como isso pode influenciar em um contrato de locação de imóveis

O cálculo de reajuste de aluguel nem sempre é um assunto muito claro, tanto para inquilinos quanto para proprietários. No entanto, é fundamental entender como ele funciona, já que impacta o orçamento de ambas as partes envolvidas no contrato.

Trata-se de uma prática comum e essencial no mercado imobiliário, que visa garantir a atualização do valor do aluguel de acordo com as condições econômicas vigentes, especialmente considerando a inevitável flutuação dos preços e o impacto da inflação.

Este processo é regido por leis e contratos, e desempenha um papel crucial na manutenção do equilíbrio financeiro entre locadores e locatários ao longo do tempo. Mas ainda assim, costuma gerar dúvidas sobre como de fato funciona. 

No Brasil, a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) estabelece que o reajuste anual do aluguel deve seguir o índice de inflação previamente acordado no contrato, sendo o Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M) uma das opções mais comuns. 

Contudo, é possível que isso seja negociado e outros índices ou formas de reajuste sejam utilizados no contrato de locação, como é o caso do Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo, ou IPCA, que se tornou bastante popular nos últimos anos.

Portanto, todo aluguel de apartamento ou casa tem o valor reajustado no aniversário da assinatura do contrato. De forma que haverá um aumento 12 meses após seu início, e assim por diante, enquanto ele for renovado.

O que é o IGP-M?

O IGP-M corresponde a uma porcentagem divulgada mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas (FGV). Ele é calculado com base em outras três taxas: Índice de Preços por Atacado (IPA), IPC (Índice de Preços ao Consumidor) e Índice Nacional do Custo da Construção (INCC).

Tradicionalmente, tem sido o mais utilizado no Brasil. Porém, por ser bastante sensível à variação do câmbio, ele pode se tornar prejudicial ao inquilino, em momentos como a alta do dólar, ou até ao locatário, quando o valor da moeda cai radicalmente.

Composição do IGP-M:

IPA-M (60%): Representa os preços no atacado;

IPC-M (30%): Corresponde à inflação no varejo;

INCC-M (10%): Afere os custos do setor de construções habitacionais.

O que é o IPCA?

O IPCA também se refere a uma determinada porcentagem que pode ser usada para o cálculo do reajuste. Ele é aferido pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), considerando o custo de vida das famílias, que serve como base para a meta de inflação pelo Banco Central.

Nos últimos anos o IGP-M se mostrou bastante volátil, o que fez com que muitos proprietários aderissem ao uso do IPCA, pois os valores dele têm se mantido dentro de uma média esperada para as correções anuais do aluguel pago pelos inquilinos. 

Ainda assim, vale lembrar que a escolha do índice é feita em comum acordo prévio entre o inquilino e o proprietário do imóvel.

Como calcular o reajuste de aluguel?

Para colocar em prática o cálculo do reajuste de aluguel, é necessário aplicar o percentual do índice previsto em contrato. Como já citamos, os mais utilizados são IGP-M ou IPCA. 

Isso deve ser feito transformando o acumulado de 12 meses do referido índice em números decimais. Em seguida, é preciso multiplicá-los pelo valor atual do aluguel para chegar ao valor correto.

Por exemplo, considere que foi divulgada uma alta de 2,58% do IGP-M de janeiro de 2024, resultando em um acumulado dos últimos doze meses de 25,71%. 

Partindo disso, vamos supor que houve um reajuste de aluguel cujo contrato venceu em fevereiro deste ano, e o seu valor inicial era de R$1.500,00.

Baseando-se no índice acumulado de 25,71% do IGP-M, é preciso transformá-lo em números decimais, resultando em 0,2571. Em seguida, deve-se multiplicar o valor do aluguel por 1 + 0,2571.

Sendo assim, teremos os R$1.500,00 do aluguel multiplicados por 1,2571, chegando ao resultado de R$1.885,65 com o reajuste aplicado. 

Esse é o valor que passará a vigorar mensalmente pelos próximos 12 meses. E após esse período, será calculado um novo reajuste de aluguel.

O que não pode ser feito no reajuste?

Apesar do reajuste de aluguel estar a cargo do proprietário e ele possuir o direito de escolha de como será o processo, existem restrições do que pode ser feito. 

A primeira delas é que a mudança do valor não pode ser baseada no salário-mínimo. Além disso, também não é possível utilizar as alterações cambiais para fazer esse aumento.

Estas são restrições previstas pela Lei do Inquilinato, e justamente por isso é fundamental prestar atenção na hora de assinar o contrato de locação.

Outro ponto a ser observado é que quando há alteração no valor do aluguel, não existe a necessidade de redigir e assinar um novo contrato. 

Para legalizar o reajuste, basta que proprietário e inquilino assine um aditivo. Também sendo necessária a assinatura do fiador, caso ele esteja no documento inicial.

Ademais, é obrigatório que o locatário comunique o locador sobre o novo valor. Por isso, vale a pena entrar em contato diretamente com ele ou com a imobiliária a fim de receber a carta de aumento com pelo menos 3 meses de antecedência.

Isso garante que você tenha tempo suficiente para se planejar e possa escolher se vai continuar no imóvel, ou se buscará um novo.

Negociação entre locador e locatário

É importante ressaltar que independentemente do índice previsto no contrato de locação, sempre é possível tentar negociar o novo valor e fazer uma proposta de reajuste, seja diretamente com o proprietário, seja através de uma imobiliária.

Em casos assim, estabelecer um diálogo em busca da melhor solução para que todos fiquem satisfeitos costuma ser a melhor saída.

Ambas as partes são afetadas financeiramente nesse processo, já que o locatário não deseja ter seu orçamento prejudicado, e o locador não quer perder a renda oriunda do aluguel.

Afinal, o reajuste anual visa manter o equilíbrio financeiro entre inquilinos e proprietários ao longo do tempo. O que torna essencial que as partes envolvidas busquem um acordo justo e equitativo que leve em consideração suas necessidades e preocupações.

Portanto, esteja sempre atento aos seus direitos e deveres, seja no papel de quem aluga um imóvel para morar, ou no papel de quem o proporciona.

Além disso, tenha sempre em mente que uma boa comunicação, clara e honesta, é capaz de evitar dores de cabeça e proporcionar uma ótima relação de negócios entre ambas as partes. 

E se tiver alguma dúvida, pode contar com o time de profissionais da RE/MAX!

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