Saiba tudo sobre ITBI e acabe com todas as suas dúvidas sobre o tema
O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis, também conhecido pela sigla ITBI, constitui uma das bases fundamentais da tributação municipal no Brasil, sendo um dos diversos processos que envolvem a compra de uma propriedade.
Este tributo deve ser pago sempre que houver aquisição ou transferência de imóveis, e ele desempenha um papel crucial no controle do mercado imobiliário e no financiamento de serviços públicos essenciais.
O ITBI conta com previsão legal no artigo 156, inciso II, da Constituição Federal, e é necessário consultar a legislação da cidade em que a construção se localiza, uma vez que o imposto é estipulado por cada município.
Como se trata de uma cobrança obrigatória, até mesmo quem compra na planta deve arcar com ela. E sendo assim, o pagamento é feito no momento da assinatura do contrato, validando legalmente o proprietário e liberando a documentação.
O propósito primordial do ITBI é o de proporcionar recursos financeiros às administrações municipais, viabilizando a prestação de serviços à população.
Dentre eles, a infraestrutura urbana, como pavimentação de ruas, construção de redes de água e esgoto, e manutenção de parques e praças. Englobando também serviços de saúde, educação e segurança.
Além disso, o ITBI exerce influência direta no mercado. Pois, ao encarecer o custo de transação dos imóveis, seja por meio de sua alíquota ou da base de cálculo, ele pode impactar a demanda e a oferta.
Inclusive, a tributação de transferências introduz um elemento de controle sobre as transações imobiliárias, evitando práticas abusivas e promovendo uma distribuição mais equitativa da propriedade urbana.
Diferença entre ITBI E ITCMD
A diferença é basicamente a finalidade da tributação, já que ambos se referem à transferência de propriedades.
No caso do primeiro, como já vimos, ele é cobrado apenas em transações de compra e venda de imóvel, ou seja, entre pessoas com vida. Já o segundo é válido em casos de doação.
Dessa forma, se não houver dinheiro envolvido na transmissão, seja por doação ou por herança, a tributação devida é outra. Sendo, portanto, de responsabilidade do Estado e chamada de Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD).
Diferença entre ITBI e registro de imóveis
Após efetuar o pagamento do ITBI e da escritura, que é um documento feito em cartório para comprovar a venda de um imóvel e que conta com dados do antigo e do novo proprietário do bem, é possível realizar também o seu registro.
Esta documentação deve ser encaminhada a um Cartório de Registros de Imóvel. Sendo, em geral, ela que declara que o comprador é, de fato, o dono da propriedade, e leva por volta de 30 dias para ser emitida.
Como o ITBI é calculado
O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis não tem alíquotas e forma de cálculo fixas. Ele é cobrado de acordo com o percentual definido pelo município onde a propriedade está localizada.
Contudo, a taxa máxima estabelecida pela Constituição Brasileira é de 5% sobre o valor de venda do imóvel, podendo ou não ser o valor venal – termo que indica uma estimativa do seu preço de mercado.
Para saber qual é essa quantia, é preciso solicitar junto à prefeitura do município a Certidão de Valor Venal.
Alguns exemplos de alíquotas do ITBI em cidades brasileiras:
- São Paulo: 3%;
- Campinas: 2,7%;
- Guarulhos: 2%;
- Rio de Janeiro: 3%;
- Niterói: 2%;
- Belo Horizonte: 3%;
- Porto Alegre: 3%;
- Curitiba: 2,7%;
- Brasília: 2%.
O valor praticado irá depender de dois principais fatores: a alíquota municipal e o valor venal do bem ou o preço de transação do imóvel – o que for maior. Variando também de acordo com a forma de pagamento escolhida pelo comprador.
Quem deve pagar o ITBI?
Geralmente o imposto é pago pelo comprador. Isso porque ele está adquirindo a propriedade e fará a transferência de titularidade do bem, que só pode ser realizada após a quitação da taxa.
No entanto, o Art. 156 da Constituição Federal, que trata da competência dos municípios na instituição de tributações, não especifica de quem é essa responsabilidade.
Sendo assim, não havendo tal obrigatoriedade, as duas partes envolvidas na negociação podem entrar em um acordo quanto ao pagamento do ITBI, com tudo registrado em contrato e com cláusulas bem claras para ambas as partes.
Quando o ITBI é isento?
Algumas possibilidades para a isenção do ITBI são: havendo a transferência de um imóvel para o capital social de uma empresa, ou a concessão dos direitos de uso ou de posse de uma propriedade para outra pessoa.
Existem também prefeituras com teto bem definido para os valores de imóveis. Com isso, se o preço do bem não atingir esse limite, é possível receber um desconto ou ser isento do pagamento do imposto.
Além disso, é possível obter atenuação no valor do ITBI em caso de aquisição do primeiro imóvel com transação feita pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH).
Bem como, por exemplo, adquirir a casa própria por meio de programas habitacionais do governo, como o Minha Casa Minha Vida. Nesse caso, a Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73) assegura 50% de desconto no registro.
Documentos e procedimentos necessários para o pagamento do ITBI
Estes podem variar de acordo com o município, sendo necessário verificar junto à prefeitura. Geralmente, são os seguintes:
- Cópia da certidão de matrícula do imóvel;
- Contrato de financiamento (se for o caso);
- Guia Informativo Fiscal e de Recolhimento de ITBI (GIFRI), em três vias, preenchidas e assinadas pelo pagador;
- Declaração de Transação Imobiliária preenchida e disponível no site da prefeitura do município em que o imóvel está localizado;
- Não deixe de acessar o site da prefeitura do local do imóvel para verificar se não há mais nenhum outro documento específico pedido para aquela localização.
Por fim, caso você ainda esteja se perguntando se conhecer todos esses detalhes sobre impostos e documentações referentes à compra do seu imóvel é algo realmente importante, a resposta é: sim!
Afinal, a aquisição de um bem como esse é um grande passo na vida, independentemente se você pretende utilizá-lo como moradia ou como investimento.
Portanto, busque sempre todo conhecimento possível para não ter nenhuma surpresa pelo caminho.
E se precisar de alguma coisa, é só falar com a gente!